21世纪经济报道记者 吴抒颖 深圳报道

过去几年，净利近腰当龙湖集团、润接华润置地的斩万归母净利润每每创得佳绩而万科总是增收不增利之时，万科的科管投资者们总能找到自我慰藉的方式，认为那是理红利时落万科为了应对行业低谷所做的某种财务安排。这种幻想在今晚被击碎了。代开端失

2022年3月30日，净利近腰万科发布2021年全年业绩报告。润接即便在此之前已经有机构对净利润的斩万走势打了预防针，但当惨淡的科管数据摆在面前，冲击力仍然非同一般。理红利时落

2021年，代开端失万科营业收入和净利润表现出现巨大的净利近腰剪刀差，其全年实现营业收入4528.0亿元同比微增；归母净利润225.2亿元，润接同比大幅下降45.75%，斩万这是万科净利润13年以来的首次下滑，而且下滑比例近乎腰斩。

尽管去年下半年以来，房地产行业下行是不争的事实，但素来被视作标杆的万科交出如此一张成绩单，投资者仍不免惊诧。横向对比，、等A股地产龙头净利润虽然也有下滑，但幅度在一成左右或以内，再者过去几年，在行业的上升期，它们的利润增长表现也优于万科。

万科怎么了？

回溯过去几年，万科在战略上的思考并非没有忧患意识。

2020年年底，那时候房地产行业没有风云突变，万科董事会主席郁亮就曾经预判，“未来行业土地红利、金融红利相继消失，行业将回归成国民经济中的一个普通行业，就像制造业一样”，他认为这是“管理红利”时代的开端。

为了能够在“管理红利”时代立足，万科还提出，必须摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。

这番话符合那时候业界和市场的认知，而万科这些年来持续低杠杆的运营也让投资者们相信，它有足够抵御风浪的能力。

但当潮水褪去，万科也不像是那颗从沙里挑出来的金子。

在2021年的《致股东书》中，郁亮罕见对万科的经营表现进行了检讨。

郁亮称，从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。

郁亮认为，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。

此外，受按权益法确认的投资收益及股权转让相关收益减少影响，万科2021年投资收益下降69亿元；另外，去年下半年尤其进入四季度以来，市场出现明显下行，按照审慎原则，万科对部分项目、个别股权投资等进行减值，合计减少归母净利润约26亿元。

毛利率下降并不是因，郁亮也深知这一点。郁亮称，尽管万科较早意识到高速增长终将结束，但行为上未能坚决摆脱高增长惯性，部分城市出现投资追高冒进，导致毛利率下滑。

郁亮还反思认为，充分授权、分布式实施是万科过往快速发展的机制保障，在追求效率优先的高速增长阶段，这一机制能更快地响应市场、捕捉机会，最大程度地释放前线战斗力。但随着近年来业务复杂度提高，市场竞争日趋激烈，城市公司能力的参差不齐导致操盘表现的离散度上升，影响了整体业绩。

事实上，在去年万科2020年度的业绩会上，郁亮就已经预告，万科在“管理红利时代”遇到了人才和组织两大短板，然而这是一个很表象难以在短时间内解决的问题，郁亮和万科的管理层尚未能完全令这艘大船掉头。

但眼下万科和郁亮等管理层或许也应该关注，金融机构、合作伙伴对之的态度，它们的支持和市场的信心同样重要。

为了解决这些问题，郁亮表示，2022年，将采取坚决、有针对性的行动，全力扭转开发业务局面。

“万科将以开发经营本部为主导，推进“一盘棋”建设，解决能力分散、操盘表现不稳定的问题。同时严格投资管理，投资向市场更为稳定、团队操盘能力更强的区域集中，提高投前研判的精准度和投后落地实现程度。非开发业务继续提升经营效率和竞争力，争取更大的发展空间和更好的回报水平。”郁亮强调。

当然，万科今晚所发布的也不全是消极的消息。

与2021年业绩报告同时发布的还有一份回购方案以及上市以来最高比例分红派息预案。

万科称，在兼顾企业长远发展的前提下，用实际行动保障股东的利益，其将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元。

有投资者问：除了万科，房地产行业还有没有更好的转型标杆？

（作者：吴抒颖）